望京小街：老街活化背后的万科城市更新探索

发布时间：2021-04-06 16:37

8月8日，首都北京，一条由老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——望京小街正式向市民开放。

作为北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目，望京小街仅用不到5个月的时间，就完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升。由政府引导、社会资本参与、多方共建的精细化改造模式，成为了这条“小街”改造提升以及城市更新的关键探索。

随着人们生活水平逐步提升，土地供应日显稀缺，城市发展正进入“存量时代”，许多房企开始进入城市更新领域。从广州永庆坊，到上海上生新所，再到沈阳红梅文创园，经过万科的实践探索，许多历史古城、破旧公园和废弃厂房开始焕发出新生。

在此次对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，开始了对整个街区全方位的精细化改造提升。

破局｜商业老街区改造的共治新模式

望京小街位于北京大山桥与望京街交叉路口以西，地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米，汇集了曾经繁华的华堂商场、望京商业中心（现万科时代中心•望京）和方恒购物中心。随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位，道路老化、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显。

除了万科、方恒两个企业主体，小街上有近千个零散商户持有产权。街的一端还有一片1400多户业主的小区。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点，开展针对性提升改造，推动诉求不一的多主体完成共治共建，成为了政府和社会资本开展小街更新的首要难题。

2020年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与望京小街的改造提升工作。在具体实践中，万科团队多次调研走访周边居民和商户，锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”三大痛点，并面向阿里、美团、奔驰等30多家大望京片区的头部企业开展了“敲门行动”，梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。结合调研情况和国际人才社区功能的精准定位，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了多功能场景的步行街改造计划。

为更有效推进商街的整体改造，望京街道办以万科、方恒为重点，建立以党建协调委员会为核心、小街自治委员会为支撑、商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构。望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）得以有机融合。经过十余次区级小街治理调度会，上百次的街道级“吹哨报道”，交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等一系列问题在多方合作中有效推进解决。

“结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示，万科将致力于发挥市场主体的专业优势，把望京小街打造为“国际化+文化+科技”的时尚活力新街区。

重生｜脏乱小街变身京城新地标

8月之初，再次进入改造后的望京小街，人们看到了这片老式街区焕然一新的靓丽容颜。无序乱放的车辆、杂乱的广告牌等已消失不见，取而代之的是一条富有设计感的欧式现代步行街。它不仅是一条集办公、购物、休闲、生活于一体的新型商街，更承载着智慧科技、国际交往、文化艺术等属性，在开发之时便成为望京市民汇聚与交流的新天地。

在智慧科技方面，万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。

在国际交往方面，望京小街片区周围分布着大量大型企业和跨国公司，仅世界500强企业就有6家，涉外企业1113 家。为进一步提高国际商务文化氛围，街区针对性地设计了国际文化交流活动展示舞台，加快打造具有影响力的国际人才社区。在这条小街里，人们甚至可以捕获许多富有欧洲风格的步行街元素，如集市商亭、欧式餐饮、艺术天幕、垃圾房、音乐演出和亲子活动等等。

在文化艺术方面，万科积极统筹社会资源，引入富有“文化+阅读”特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，加快打造望京文化新地标。在8月1日于望京坊正式开幕的“2020青年设计100云毕业季展览”，便汇集了来自中央美术学院、清华大学美术学院、中央戏剧学院等15所在京高校，近300位设计院系的优秀毕业生作品。

对周边居民而言，小街变化带来的感受直接且精彩。开街当日，住在望京小街附近的曹阿姨告诉记者，“这里（望京小街）既像一个现代的国际艺术中心，又可以满足居民们对餐饮、阅读等方面的需求。我以后可以在周末和邻居们过来看展吃饭，作为老望京人，在家门口可以享受这样的体验特别惊喜！”

助推｜“腾笼换鸟”焕发区域新动能

望京小街的改造不仅是街区表面的环境和功能提升，更重要的是依托于望京万科时代中心的“腾笼换鸟”，让区域商业和产业业态得以进一步升级焕新。

在规划设计中，万科团队关注小街两侧的商业业态互补需求，差异化地引入了大量新晋品牌和网红IP业态。其中，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技赋能”的步伐，定位于集团型企业总部办公场景，重点引进规模在200人至5000人的TMT领军企业。随着商街的整体的改造提升，越来越多的明星企业投来关注目光，如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部已经进驻小街。据初步预测，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额将可过亿元。

城市更新是一个考验多方关系协调、综合设计改造、持续服务运营能力的新领域。打造一条“百年老街”，更需要多方合作持续运营、长久维护和与时俱进。作为城乡建设与生活服务商，万科将在城市更新的这条跑道上，以望京小街模式为新起点，加快形成可复制、可推广的城市更新经验，为构筑新型城市空间提供借鉴。

来源：《万科周刊》编辑部

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